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固定資産税の価格の決め方

更新日:2016年11月1日

固定資産の価格の決め方

 固定資産の価格は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて評価され、市長がその価格を決定し、固定資産課税台帳に登録します。
 土地・家屋の価格は3年ごとに見直すこととされ、これを評価替えといいます。評価替えは、平成30年度に行いました。
土地・家屋の価格は、原則として、評価替え年度の翌年度及び翌々年度は据え置かれます。
 ただし、土地については地目の変換や分合筆などがあった場合、家屋については増改築や一部取り壊しなどがあった場合に限り、例外的に価格の見直しを行います。
 事業用の資産である償却資産の評価については、毎年1月1日現在の状況を1月31日までに申告していただき、それに基づいて、毎年度、価格を算出することとされています。

(1)土地の評価

 土地の価格は、「固定資産評価基準」に基づき、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として求めます。ただし、宅地及び宅地に比準する土地の価格については、平成6年度の評価替えから地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化・適正化を図っており、平成30年度評価替えにおいても引き続き評価の均衡化・適正化を推進しています。

宅地の評価方法

農地の評価方法

 原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格)に比準して評価します。
 ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地などについては、状況が類似する付近の宅地の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

土地についての特例

1.住宅用地の課税標準の特例

 固定資産税・都市計画税の課税標準は、地方税法の定めにより本来は価格が課税標準額(本則課税標準額といいます。)となりますが、住宅用地については、課税標準の特例が設けられており、下の表により計算された額が本則課税標準額となります。
この住宅用地の課税標準の特例は、200平方メートル以下の部分の小規模住宅用地と、200平方メートルを超える部分の一般住宅用地とに区分されて適用されます。

≪宅地の区分と課税標準の特例≫
区分 土地の利用状況と面積区分 本則課税標準額
固定資産税 都市計画税
住宅用地 小規模住宅用地 住宅やアパート等の敷地 200平方メートル以下の部分 (特例率)
価格×6分の1
(特例率)
価格×3分の1
一般住宅用地 住宅やアパート等の敷地 200平方メートルを超える部分 (特例率)
価格×3分の1
(特例率)
価格×3分の2
非住宅用地 店舗、工場等の住宅以外の敷地や空地 価格=本則課税標準額

 アパート、マンション等の場合は、(戸数×200平方メートル)以下の部分が小規模住宅用地となります。

2.市街化区域農地の課税標準の特例

 農地は、課税上次のように区分されます。

農地

  • 市街化区域農地・・・・市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定をうけたものなどを除いた農地
  • 一般農地・・・・・・・・・・市街化調整区域や生産緑地地区内の農地
     (ただし、転用の許可を受けた農地は除かれます。)

市街化区域内にある農地は、本来、宅地並みの価格を基に課税することとされていますが、住宅用地の税負担との関係や市街化に伴う税負担の増加を緩和するために次のような特例があり、税負担が軽減されています。具体的には、価格に次の特例率を乗じて本則課税標準額を求めます。

  • 固定資産税:本則課税標準額=価格×3分の1
  • 都市計画税:本則課税標準額=価格×3分の2

(2)家屋の評価

 家屋の評価は「固定資産評価基準」で再建築価額を基準とした方法で行うこととされています。
これは、評価する家屋と同様の家屋を新築した場合に必要とされる建築費(再建築価額)を基礎に新築時からの経過年数に応じた減価率(経年減点補正率)を乗じて価格を求める方法です。
具体的な価格の求め方は次のとおりです。

新増築家屋の評価

 新増築家屋の場合は、屋根、外壁、各部屋の内装等に使われている資材や設備の状況を実地に調査し、それらの資材について「固定資産評価基準」に定める単価を適用して再建築価額を求めます。求めた再建築価額に1年分の時の経過による経年減点補正率を乗じて価格を算出します。
 新築家屋は、新築した年の翌年度から課税されます。

新増築以外の家屋(既存家屋)

 新増築以外の家屋は3年ごとの評価替えの年度に価格の見直しをします。価格の見直しは、3年間の建築物価の動向等を考慮して定められた補正率(再建築費評点補正率といい、平成30年度の評価替えでは固定資産評価基準により木造家屋1.06、非木造家屋1.05と示されました。)を適用して新たに再建築価額を求め、求めた再建築価額に新築時からの経過年数に応じた経年減点補正率を乗じて求めます。その後、見直し後の価格と見直し前の価格とを比較して、いずれか低い価格に決定します。

(3)償却資産の評価

 地方税法第383条により、償却資産の所有者は毎年1月1日現在における償却資産の所有状況を1月31日までに申告することとなっています(申告についての詳細は「償却資産の申告」をご覧ください)。償却資産の価格はその申告に基づき、取得価額を基礎として取得後の経過年数に応ずる価値の減少(減価)を考慮して求めます。

-お問い合わせ-

総務部 資産税課
TEL:土地係(内線333・205)家屋・償却資産係(内線329・302)
FAX:048-997-5445

お問い合わせ

総務部 資産税課 土地係
所在地:〒340-8588 埼玉県八潮市中央一丁目2番地1
電話:048-996-2485
FAX:048-997-5445

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